O mercado imobiliário esteve em um momento de alta nos últimos anos, estima-se que o Brasil tenha um déficit de moradias de quase 5 milhões de unidades segundo estudos do setor, o eleva as projeções para os empresários do ramo da construção civil. 

Porém, muitas incorporadoras ainda possuem várias dúvidas sobre a tributação e principalmente a respeito de qual momento é feita a tributação na venda de imóveis. Nesse artigo vamos esclarecer suas dúvidas sobre a hora certa de recolher os tributos, se é no recebimento de valores ou na assinatura de contratos. 

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Qual o imposto da atividade de incorporação imobiliária

As empresas constituídas com atividade de incorporação imobiliária não podem ser optantes pelo SIMPLES Nacional.

Sendo esta, a opção mais vantajosa o Lucro Presumido, onde a alíquota média é de 5,93% de impostos sobre suas receitas, essa alíquota é a soma de todos impostos federais (PIS, COFINS, IRPF e CSLL). 

Ainda existe a opção de usar o RET – Regime Especial de Tributação para empresas de incorporação imobiliária que permite a redução da tributação para 4%. Porém, para o aproveitamento do benefício deve ser feita a afetação do imóvel em construção. 

Quando é pago o imposto sobre a venda do imóvel?

Uma dúvida comum a empresas de incorporação imobiliária é quando deve ser pago o imposto sobre a venda do imóvel, pois existem várias etapas na construção do imóvel e diferentes tipos de contratos de acordo com cada empreendimento. 

A dúvida principal é se o imposto sobre a venda do imóvel deve ser pago na assinatura do contrato de compra e venda, que é feito no início da obra, no momento de recebimento dos recursos em conta, que pode ser feito na hora do financiamento ou antecipadamente a entrega do imóvel, ou na hora de registro da escritura, que é o processo final de transferência do patrimônio. 

Para a Receita Federal, independente da assinatura do contrato, o entendimento é que o imposto sobre a venda do imóvel deve ser recolhido quando existe qualquer pagamento recebido pela empresa. Sendo o correto então a tributação ser efetuada sempre que a empresa recebe algum recurso.

EX: Na venda de um apartamento é assinado o Contrato de Compra e Venda no mês 01, com recebimento de entrada via depósito no mês 02,03 e 04, e registro da escritura e recebimento final no mês 10.

No exemplo, a tributação deve ocorrer nos meses 02, 03 e 04 sobre o valor das parcelas, e no mês 10 sobre o restante do recebimento pela empresa. 

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Como a receita federal fiscaliza a receita de incorporação de imóveis?

A Receita Federal tem diversos mecanismos para cruzar os dados da incorporação de imóveis, desde os cartórios que são obrigados a informar todos os registros de imóveis efetuados e a E-Financeira, onde os bancos informam à Receita Federal os valores de movimentações bancárias das incorporadoras. 

Confira: O PIX GERA INFORMAÇÕES A RECEITA FEDERAL?

O que é Comunicação de Malha Fiscal PJ – receita não declarada na ECF

Recentemente, a Receita Federal lançou uma nova malha fiscal (modelo de fiscalização) onde cruza as receitas informadas pelos bancos na E-financeira, com as receitas tributadas pelas empresas, identificando depósitos que não tiveram impostos recolhidos e não foram declarados. 

Desta forma, vendas de imóvel que não foram tributadas no momento dos pagamentos viraram alvo de fiscalização pela Receita.

 Inicialmente essa fiscalização foi feita apenas com um número reduzido de empresas, mas a previsão é que se atinja a todos contribuintes em um futuro próximo. 

Dicas sobre tributação de incorporação imobiliária

Vamos dar algumas dicas para sua empresa de incorporação imobiliária e sobre como você pode evitar fiscalizações pela Receita Federal:

• Faça o controle de todos os depósitos efetuados na conta da empresa e realize a tributação no mesmo mês;
• Tenha o registro de todos os aportes de capital feitos pelos sócios para a empresa, e realize o lançamento contábil referente;
• Caso seja recebido bens em pagamento, como veículos ou outros imóveis, eles também devem ser tributados como Receita pela empresa Incorporadora;
• Em caso de investidores que não participem do Contrato Social, realize a assinatura de um contrato documentando o investimento, e realize o lançamento contábil da operação informando o CPF do investidor. 

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